1.Đặt vấn đề và cơ sở lý thuyết
1.1. Bối cảnh đào tạo và yêu cầu đặt ra
Trong giai đoạn 2025–2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào quá trình tái cấu trúc toàn diện, sau một chu kỳ tăng trưởng nóng kéo dài và giai đoạn suy giảm thanh khoản. Sự thay đổi này không chỉ tác động đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản, mà còn đặt ra yêu cầu mới đối với công tác định giá tài sản.
Đối với người hành nghề và người học trong lĩnh vực bất động sản, thẩm định giá và tài chính, việc hiểu đúng xu hướng định giá tài sản trong bối cảnh tái cấu trúc là điều kiện tiên quyết để:
- Đánh giá đúng giá trị tài sản;
- Hạn chế rủi ro nghề nghiệp;
- Ra quyết định đầu tư, tín dụng và giao dịch phù hợp với thực tiễn thị trường.
Do đó, việc nghiên cứu xu hướng định giá không chỉ mang ý nghĩa lý luận, mà còn có giá trị ứng dụng trực tiếp trong đào tạo và hành nghề.
1.2. Cơ sở lý thuyết về tái cấu trúc thị trường bất động sản
Trong kinh tế học và quản lý thị trường, tái cấu trúc thị trường bất động sản được hiểu là quá trình điều chỉnh lại cấu trúc vận hành của thị trường khi các yếu tố cung – cầu, tài chính, pháp lý và hành vi chủ thể bị mất cân đối trong thời gian dài.
Theo lý thuyết thị trường và kinh nghiệm quốc tế, tái cấu trúc bất động sản thường diễn ra đồng thời trên bốn trụ cột cơ bản:
(i) Tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm: Thị trường điều chỉnh lại tỷ trọng các phân khúc, giảm sự lệch pha giữa nhà ở cao cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu thực (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp).
(ii) Tái cấu trúc chủ thể thị trường: Các chủ đầu tư, nhà đầu tư yếu kém bị đào thải hoặc buộc phải chuyển nhượng dự án; trong khi các chủ thể có năng lực tài chính, quản trị và pháp lý tốt hơn gia tăng vai trò thông qua hoạt động M&A.
(iii) Tái cấu trúc dòng vốn và cơ chế tài chính: Tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, yêu cầu định giá tài sản chính xác để quản lý rủi ro, xử lý nợ xấu và phân bổ nguồn lực hiệu quả.
(iv) Tái cấu trúc thể chế và khung pháp lý: Nhà nước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường nhằm nâng cao tính minh bạch.
Trong khuôn khổ lý thuyết này, định giá tài sản bất động sản giữ vai trò trung tâm, vừa là công cụ phản ánh trạng thái thị trường, vừa là nền tảng cho các quyết định kinh tế – tài chính – pháp lý.
2. Xu hướng định giá tài sản trong bối cảnh tái cấu trúc
2.1. Chuyển từ định giá theo kỳ vọng sang định giá theo giá trị thực
Một đặc điểm nổi bật của giai đoạn tái cấu trúc hiện nay là sự suy giảm vai trò của kỳ vọng đầu cơ trong định giá tài sản. Trước đây, giá bất động sản thường được hình thành dựa trên:
- Tin đồn quy hoạch;
- Kỳ vọng tăng giá ngắn hạn;
- So sánh mang tính cảm tính, thiếu dữ liệu kiểm chứng.
Trong bối cảnh hiện nay, định giá tài sản ngày càng dựa vào:
- Khả năng sử dụng thực tế;
- Tính hoàn chỉnh pháp lý;
- Hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền;
- Dữ liệu giao dịch thực trên thị trường.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển từ “giá kỳ vọng” sang “giá trị kinh tế thực”, phù hợp với logic tái cấu trúc thị trường.
2.2. Vai trò của hạ tầng và quy hoạch trong định giá
Trong giai đoạn tái cấu trúc, hạ tầng và quy hoạch đô thị trở thành yếu tố cốt lõi trong định giá. Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí hành chính, mà gắn chặt với:
- Mức độ kết nối giao thông;
- Khả năng tiếp cận dịch vụ đô thị;
- Vai trò của khu vực trong cấu trúc phát triển kinh tế – xã hội.
Đối với đào tạo thẩm định giá, điều này đòi hỏi học viên phải:
- Phân tích quy hoạch một cách có hệ thống;
- Đánh giá tác động hạ tầng đến giá trị tài sản trong trung và dài hạn;
- Tránh việc “định giá theo tin đồn”.
2.3. Dữ liệu thị trường và chuẩn hóa hoạt động định giá
Một hạn chế lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong quá khứ là thiếu dữ liệu minh bạch và đáng tin cậy. Trong bối cảnh tái cấu trúc, việc xây dựng:
- Cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản;
- Hệ thống định danh bất động sản;
- Chuẩn hóa hoạt động thẩm định giá
đang trở thành nền tảng quan trọng giúp định giá tài sản tiệm cận giá trị thị trường thực tế.
Đối với người học, điều này đồng nghĩa với việc:
- Phải nâng cao năng lực phân tích dữ liệu;
- Áp dụng đúng phương pháp định giá;
- Hiểu rõ giới hạn và giả định của từng phương pháp.
2.4. Xu hướng định giá theo phân khúc tài sản
- Nhà ở: Giá trị tài sản được đánh giá cao khi pháp lý hoàn chỉnh, phù hợp nhu cầu ở thực, thanh khoản ổn định.
- Bất động sản công nghiệp: Định giá dựa trên hiệu quả khai thác, vị trí logistics và khả năng tạo dòng tiền dài hạn.
- Bất động sản thương mại – dịch vụ: Giá trị gắn chặt với mô hình kinh doanh, công suất khai thác và khả năng thích ứng thị trường.
Xu hướng này yêu cầu người hành nghề định giá theo chức năng và mục đích sử dụng cao nhất – tốt nhất của tài sản, thay vì áp dụng máy móc một khung giá chung.
3. Kết luận – Hàm ý cho đào tạo và hành nghề
Trong bối cảnh tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam, định giá tài sản đang chuyển từ tư duy “theo giá thị trường ngắn hạn” sang tư duy “theo giá trị kinh tế thực và bền vững”.
Đối với công tác đào tạo, bài học quan trọng rút ra là:
- Định giá phải gắn với hiểu biết về tái cấu trúc thị trường, không tách rời bối cảnh kinh tế – pháp lý.
- Người hành nghề cần nâng cao năng lực phân tích dữ liệu, quy hoạch và pháp lý, thay vì chỉ dựa vào kinh nghiệm cảm tính.
- Định giá tài sản trong giai đoạn tái cấu trúc là công cụ quản lý rủi ro, không đơn thuần là xác định một con số.
Việc trang bị tư duy định giá đúng đắn sẽ giúp học viên và người hành nghề thích ứng tốt hơn với thị trường đang thay đổi, đồng thời nâng cao chất lượng và uy tín nghề nghiệp trong dài hạn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Giá 2023, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Là cơ sở pháp lý nền tảng điều chỉnh hoạt động thẩm định giá, xác định giá trị tài sản và quản lý giá trong nền kinh tế; có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.
2. Thông tư 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về đạo đức hành nghề, phạm vi công việc, cơ sở giá trị và hồ sơ thẩm định giá (hiệu lực từ 01/7/2024).
Quy định các nguyên tắc đạo đức, cơ sở giá trị và yêu cầu hồ sơ, là chuẩn mực bắt buộc đối với người hành nghề thẩm định giá.
3. Thông tư 32/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về các cách tiếp cận định giá: thị trường, chi phí và thu nhập (hiệu lực từ 01/7/2024).
Chuẩn hóa phương pháp định giá tài sản, trong đó có bất động sản, theo thông lệ nghề nghiệp hiện hành.
4. Thông tư 36/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp (hiệu lực từ 01/7/2024).
Có liên quan đến định giá tài sản trong bối cảnh tái cấu trúc doanh nghiệp và xử lý dự án bất động sản thông qua M&A.
5. Thông tư 42/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản (hiệu lực từ 05/8/2024).
Là chuẩn mực chuyên ngành quan trọng nhất, điều chỉnh trực tiếp hoạt động định giá quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng.
6. Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Các đạo luật có tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản thông qua cơ chế giá đất, pháp lý dự án, điều kiện kinh doanh và minh bạch thông tin.
7. Bộ Xây dựng (2024–2025), Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam.
Nguồn dữ liệu chính thức về nguồn cung, tồn kho, giao dịch và xu hướng thị trường trong giai đoạn tái cấu trúc.
8. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2024), Báo cáo điều hành tín dụng và kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản.
Làm rõ vai trò của định giá tài sản trong quản lý rủi ro tín dụng và xử lý nợ xấu.
9. Tạp chí Ngân hàng (2024), Huy động vốn qua thị trường tài sản và yêu cầu nâng cao chất lượng định giá tại Việt Nam.
Phân tích mối quan hệ giữa định giá tài sản, thị trường vốn và tái cấu trúc nền kinh tế.
10. Tạp chí Thị trường Tài chính – Tiền tệ (2025), Hạ tầng dữ liệu và định giá thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.
Nhấn mạnh vai trò của dữ liệu, minh bạch thông tin và chuẩn hóa định giá trong bối cảnh tái cấu trúc thị trường.
