I. TỪ BÀI VIẾT TỔNG QUAN ĐẾN “ĐIỂM NGHẼN DỮ LIỆU” TRONG HỒ SƠ THẨM ĐỊNH GIÁ

Trong bài viết “6 nhóm sai lầm phổ biến khi thẩm định giá theo chuẩn mực mới – Cách phòng tránh trong hồ sơ thẩm định giá thực tế”, một thông điệp xuyên suốt đã được nhấn mạnh:

Nhiều hồ sơ thẩm định giá bị rủi ro không phải vì thiếu dữ liệu, mà vì sử dụng dữ liệu không đúng chuẩn mực.

Nhóm sai lầm liên quan đến thu thập và phân tích thông tin được xem là “điểm nghẽn” phổ biến nhất trong thực tiễn. Không ít hồ sơ:

• Có rất nhiều tài liệu đính kèm,
• Có khảo sát, hình ảnh, bảng biểu,
• Nhưng khi đi vào kiểm tra, thanh tra, vẫn bị đánh giá là không đáp ứng chuẩn mực.

Nguyên nhân nằm ở việc nhầm lẫn giữa “có thông tin” và “thông tin có giá trị thẩm định”. Đây chính là trọng tâm mà Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá (ban hành theo Thông tư 31/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính) hướng tới kiểm soát.

II. BẢN CHẤT CỦA CHUẨN MỰC THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH THÔNG TIN

Chuẩn mực này không yêu cầu thẩm định viên thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, mà yêu cầu:

• Thu thập đúng loại thông tin cần thiết cho mục đích thẩm định;
• Đánh giá độ tin cậy và mức độ phù hợp của từng nguồn;
• Phân tích tác động của thông tin đến giá trị tài sản.

Theo chuẩn mực mới, thông tin chỉ thực sự có giá trị khi:

• Được sử dụng trong lập luận giá trị;
• Có thể truy xuất nguồn gốc;
• Và để lại dấu vết phân tích rõ ràng trong hồ sơ thẩm định giá.

Điều này dẫn đến một thay đổi quan trọng trong cách kiểm soát hồ sơ:
“Đủ dữ liệu” không đồng nghĩa với “đủ căn cứ”.

III. NHỮNG SAI LẦM PHỔ BIẾN KHI THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH THÔNG TIN

1. Thu thập thông tin mang tính hình thức, chỉ để “đủ hồ sơ”

Biểu hiện thường gặp

• Có biên bản khảo sát, hình ảnh, tài liệu đính kèm;
• Nhưng thông tin không được sử dụng trong phần phân tích;
• Kết luận giá trị không phản ánh nội dung đã thu thập.

Tình huống hồ sơ thực tế

Hồ sơ có nhiều hình ảnh khảo sát hiện trạng, nhưng phần phân tích không đề cập đến tình trạng thực tế của tài sản, cũng không đánh giá tác động của hiện trạng đến giá trị.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Với mỗi nhóm thông tin thu thập, phải trả lời được: Thông tin này ảnh hưởng gì đến giá trị tài sản?
• Trong báo cáo cần phân biệt rõ:
  • Thông tin được sử dụng để định giá;
  • Thông tin chỉ mang tính tham khảo.
• Hồ sơ phải lưu phần phân tích gắn trực tiếp với thông tin đó.

2. Không phân biệt thông tin tại thời điểm thẩm định và thông tin tham khảo

Biểu hiện thường gặp

• Sử dụng thông tin phát sinh sau thời điểm thẩm định để điều chỉnh kết quả;
• Lẫn lộn giữa dữ liệu dùng để xác định giá trị và dữ liệu dùng để bình luận xu hướng.

Tình huống hồ sơ thực tế

Giá trị được điều chỉnh dựa trên giao dịch phát sinh sau ngày thẩm định,
nhưng không ghi nhận đây chỉ là thông tin tham khảo.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Phân loại rõ trong hồ sơ:
  • Thông tin tại thời điểm thẩm định (được sử dụng);
  • Thông tin sau thời điểm thẩm định (chỉ tham khảo).
• Không sử dụng thông tin phát sinh sau thời điểm thẩm định để thay đổi kết quả giá trị.

3. Phụ thuộc hoàn toàn vào thông tin do bên yêu cầu thẩm định cung cấp

Biểu hiện thường gặp

• Sao chép hồ sơ pháp lý, kỹ thuật;
• Không kiểm tra chéo, không khảo sát độc lập;
• Không đánh giá độ tin cậy của nguồn thông tin.

Tình huống hồ sơ thực tế

Hồ sơ pháp lý do khách hàng cung cấp thể hiện đầy đủ, nhưng thực tế tài sản có hạn chế sử dụng chưa được phản ánh.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Hồ sơ phải thể hiện:
  • Nguồn thông tin;
  • Khả năng kiểm tra, đối chiếu;
  • Mức độ tin cậy.
• Nếu không thể kiểm tra độc lập:
  • Nêu rõ lý do;
  • Đánh giá ảnh hưởng đến kết quả giá trị.

4. Thu thập nhiều dữ liệu nhưng không đánh giá mức độ phù hợp

Biểu hiện thường gặp

• Có nhiều dữ liệu thị trường;
• Không phân tích mức độ tương đồng và khả năng đại diện.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Xây dựng tiêu chí lựa chọn dữ liệu;
• Ghi nhận rõ lý do loại bỏ dữ liệu không phù hợp;
• Không sử dụng thông tin chỉ vì “dễ thu thập”.

Nguyên tắc kiểm soát: Thông tin không phù hợp nguy hiểm hơn không có thông tin.

5. Phân tích thông tin mang tính mô tả, không mang tính lập luận

Biểu hiện thường gặp

• Phân tích chỉ dừng ở mô tả hiện trạng;
• Không chỉ ra yếu tố làm tăng hoặc giảm giá trị.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Phân tích phải trả lời:
  • Yếu tố nào tác động đến giá trị;
  • Mức độ và chiều hướng tác động.
• Không chấp nhận phân tích chỉ mang tính liệt kê.

6. Không ghi nhận đầy đủ các hạn chế trong thu thập và phân tích thông tin

Biểu hiện thường gặp

• Không tiếp cận được tài sản nhưng không nêu rõ;
• Thiếu thông tin quan trọng nhưng không cảnh báo.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Mọi hạn chế phải được:
  • Ghi nhận trong hồ sơ;
  • Phản ánh trong báo cáo thẩm định giá.
• Đánh giá rõ mức độ ảnh hưởng của hạn chế đến kết quả.

IV. CHECKLIST KIỂM SOÁT THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH THÔNG TIN THEO CHUẨN MỰC MỚI

Checklist dành cho thẩm định viên

☐ Thông tin thu thập có được sử dụng trực tiếp trong phân tích không?

☐ Nguồn thông tin và mức độ tin cậy đã được ghi nhận chưa?

☐ Có phân biệt rõ thông tin tại thời điểm thẩm định và thông tin tham khảo không?

☐ Phân tích có chỉ ra tác động của thông tin đến giá trị không?

Checklist dành cho doanh nghiệp thẩm định giá

☐ Có quy trình kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào không?

☐ Có yêu cầu lưu bằng chứng thu thập và phân tích trung gian không?

☐ Có bước soát xét logic việc sử dụng dữ liệu trong báo cáo không?

☐ Hồ sơ có đủ căn cứ để giải trình khi bị kiểm tra, thanh tra không?

V. KẾT LUẬN 

Chuẩn mực Thu thập và phân tích thông tin đặt ra một yêu cầu rất rõ ràng:
thẩm định viên không chỉ chịu trách nhiệm về kết quả, mà còn chịu trách nhiệm về cách sử dụng thông tin để hình thành kết quả đó.

Những sai lầm trong nhóm này thường âm thầm, khó nhận biết, nhưng lại là nguyên nhân trực tiếp khiến hồ sơ thẩm định giá mất khả năng tự bảo vệ.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2023), Luật Giá số 16/2023/QH15, được thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.
2. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá; Phạm vi công việc thẩm định giá; Cơ sở giá trị thẩm định giá; Hồ sơ thẩm định giá.
3. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
4. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập.
5. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
6. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 37/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
7. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
8. International Valuation Standards Council (IVSC) (2022), International Valuation Standards (IVS) – tài liệu tham khảo đối chiếu thông lệ quốc tế phục vụ đào tạo và thực hành thẩm định giá.