I. KHI SAI LẦM KHÔNG NẰM Ở PHÉP TÍNH, MÀ NẰM Ở “CON ĐƯỜNG ĐI ĐẾN GIÁ TRỊ”

Trong thực tiễn thẩm định giá, có một hiện tượng khá phổ biến: hai thẩm định viên, cùng một tài sản, cùng dữ liệu thị trường, nhưng cho ra hai kết quả rất khác nhau. Khi xem xét sâu, sự khác biệt thường không nằm ở công thức, mà nằm ở cách tiếp cận được lựa chọn ngay từ đầu.

Trong bài viết tổng quan “6 nhóm sai lầm phổ biến khi thẩm định giá theo chuẩn mực mới – Cách phòng tránh trong hồ sơ thẩm định giá thực tế”, nhóm sai lầm liên quan đến lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá được xếp vào nhóm có mức độ rủi ro cao. Lý do rất đơn giản: cách tiếp cận quyết định logic hình thành giá trị, còn phương pháp chỉ là công cụ thực hiện logic đó.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành theo Thông tư 32/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính đã cụ thể hóa ba cách tiếp cận:

• Cách tiếp cận từ thị trường,
• Cách tiếp cận từ chi phí,
• Cách tiếp cận từ thu nhập.

Điểm mấu chốt của chuẩn mực này không phải là “dùng cách nào”, mà là dùng đúng cách trong đúng bối cảnh.

II. BẢN CHẤT CỦA CHUẨN MỰC VỀ CÁC CÁCH TIẾP CẬN THẨM ĐỊNH GIÁ

Theo chuẩn mực mới, không tồn tại cách tiếp cận nào mặc định là đúng cho mọi tài sản và mọi mục đích thẩm định giá. Việc lựa chọn cách tiếp cận phải dựa trên:

• Bản chất hình thành giá trị của tài sản;
• Hành vi của người mua – người bán trên thị trường;
• Mục đích thẩm định giá;
• Và điều kiện thông tin có thể thu thập, kiểm chứng.

Chuẩn mực cũng nhấn mạnh rằng:

• Không bắt buộc phải áp dụng tất cả các cách tiếp cận;
• Nhưng phải xem xét một cách có cơ sở trước khi lựa chọn hoặc loại bỏ bất kỳ cách tiếp cận nào.

Nói cách khác, chuẩn mực kiểm soát tư duy lựa chọn con đường đi đến giá trị, chứ không chỉ kiểm soát phép tính cuối cùng.

III. NHỮNG SAI LẦM PHỔ BIẾN KHI LỰA CHỌN VÀ ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN

1. Lựa chọn cách tiếp cận theo thói quen nghề nghiệp

Biểu hiện thường gặp

• Tài sản nào cũng ưu tiên cách tiếp cận từ thị trường;
• Không có dữ liệu so sánh thì chuyển ngay sang chi phí;
• Ít khi đặt câu hỏi về bản chất hình thành giá trị.

Tình huống hồ sơ thực tế

Một tài sản khai thác cho thuê ổn định, nhưng hồ sơ chỉ áp dụng cách tiếp cận từ chi phí, không phân tích khả năng tạo thu nhập.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Trước khi lựa chọn, phải trả lời: Người mua trên thị trường định giá tài sản này dựa trên yếu tố nào?
• Trong hồ sơ cần ghi nhận:
  • lý do lựa chọn cách tiếp cận;
  • không lựa chọn chỉ vì “quen tay” hoặc “dễ làm”.

2. Không gắn cách tiếp cận với mục đích thẩm định giá

Biểu hiện thường gặp

• Mục đích tín dụng nhưng áp dụng logic đầu tư rủi ro cao;
• Mục đích thanh lý nhưng giả định giao dịch bình thường.

Tình huống hồ sơ thực tế

Báo cáo sử dụng logic đầu tư dài hạn, trong khi kết quả lại dùng để xử lý tài sản trong điều kiện hạn chế thời gian.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Kiểm soát chuỗi logic: Mục đích thẩm định → Cách tiếp cận → Phương pháp → Kết luận.
• Không sử dụng một kết quả cho các mục đích khác nhau nếu logic hình thành giá trị không tương thích.

3. Áp dụng cách tiếp cận khi không đáp ứng điều kiện thông tin

Biểu hiện thường gặp

• Áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập khi không có dữ liệu dòng tiền đáng tin cậy;
• Áp dụng cách tiếp cận từ thị trường khi thị trường ít giao dịch, thiếu tính đại diện.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Trước khi áp dụng, phải đánh giá:
  • Khả năng thu thập dữ liệu;
  • Mức độ tin cậy của dữ liệu.
• Nếu điều kiện không đáp ứng:
  • Không áp dụng cách tiếp cận đó;
  • Hoặc phải nêu rõ hạn chế và tác động đến kết quả.

4. Áp dụng nhiều cách tiếp cận nhưng hòa giải kết quả một cách cơ học

Biểu hiện thường gặp

• Mỗi cách tiếp cận cho ra một mức giá;
• Lấy trung bình cộng để “ra con số cuối”.

Tình huống hồ sơ thực tế

Ba cách tiếp cận cho ba kết quả rất khác nhau, nhưng kết luận chỉ là giá trị trung bình, không có lập luận về độ tin cậy của từng kết quả.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Khi áp dụng nhiều cách tiếp cận, phải:
  • Đánh giá vai trò và độ tin cậy của từng kết quả;
  • Xác định cách tiếp cận đóng vai trò chính.
• Không sử dụng trung bình cơ học nếu không có lập luận rõ ràng.

Hòa giải kết quả là quyết định nghề nghiệp, không phải phép toán.

5. Không giải thích hoặc ghi nhận việc không áp dụng các cách tiếp cận khác

Biểu hiện thường gặp

• Chỉ trình bày cách tiếp cận được sử dụng;
• Không giải thích vì sao các cách khác không phù hợp.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Hồ sơ và báo cáo phải ghi nhận:
  • Các cách tiếp cận đã được xem xét;
  • Lý do không áp dụng (thiếu dữ liệu, không phù hợp mục đích, không phản ánh thị trường…).
• Đây là bằng chứng quan trọng cho thấy thẩm định viên đã xem xét đầy đủ các khả năng hợp lý.

IV. CHECKLIST KIỂM SOÁT LỰA CHỌN CÁCH TIẾP CẬN THẨM ĐỊNH GIÁ

Checklist dành cho thẩm định viên

☐ Cách tiếp cận được lựa chọn có phản ánh hành vi thị trường không?

☐ Có đánh giá điều kiện dữ liệu trước khi áp dụng không?

☐ Việc không áp dụng các cách tiếp cận khác đã được giải thích chưa?

☐ Kết luận có dựa trên cách tiếp cận đáng tin cậy nhất không?

Checklist dành cho doanh nghiệp thẩm định giá

☐ Có hướng dẫn nội bộ về lựa chọn cách tiếp cận không?

☐ Có bước soát xét logic lựa chọn cách tiếp cận trước khi phát hành báo cáo không?

☐ Có yêu cầu giải trình việc hòa giải kết quả không?

☐ Hồ sơ có đủ căn cứ để bảo vệ lựa chọn cách tiếp cận khi bị kiểm tra không?

V. KẾT LUẬN 

Chuẩn mực về các cách tiếp cận thẩm định giá nhấn mạnh một nguyên tắc rất rõ:
giá trị đúng không thể được tạo ra từ một con đường sai.

Nhiều sai lầm trong thực tế không bắt nguồn từ thiếu năng lực tính toán, mà từ việc chọn sai cách tiếp cận ngay từ đầu, hoặc không giải trình được vì sao lại chọn con đường đó.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2023), Luật Giá số 16/2023/QH15, được thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.
2. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá; Phạm vi công việc thẩm định giá; Cơ sở giá trị thẩm định giá; Hồ sơ thẩm định giá.
3. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
4. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập.
5. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
6. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 37/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
7. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
8. International Valuation Standards Council (IVSC) (2022), International Valuation Standards (IVS) – tài liệu tham khảo đối chiếu thông lệ quốc tế phục vụ đào tạo và thực hành thẩm định giá.