Rất nhiều hồ sơ thẩm định giá bị sai ngay từ đầu, trước khi bất kỳ phép tính nào được thực hiện, đây là một nhận định trong bài viết “6 nhóm sai lầm phổ biến khi thẩm định giá theo chuẩn mực mới – Cách phòng tránh trong hồ sơ thẩm định giá thực tế”.

Sai lầm đó thường nằm ở việc xác lập phạm vi công việc và cơ sở giá trị không đúng chuẩn mực. Đây là hai nội dung được quy định rõ trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Phạm vi công việc thẩm định giá và Cơ sở giá trị thẩm định giá (ban hành theo Thông tư 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính).

I. VÌ SAO PHẠM VI CÔNG VIỆC VÀ CƠ SỞ GIÁ TRỊ LÀ “ĐIỂM GÃY” CỦA HỒ SƠ THẨM ĐỊNH GIÁ?

Trong hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành năm 2024, Phạm vi công việc thẩm định giá và Cơ sở giá trị thẩm định giá được đặt ở vị trí rất sớm trong chuỗi chuẩn mực. Điều này phản ánh một thông điệp rõ ràng:

Nếu xác lập sai phạm vi công việc hoặc cơ sở giá trị, mọi phân tích kỹ thuật phía sau đều có thể trở nên vô nghĩa về mặt chuẩn mực.

Khác với trước đây, chuẩn mực mới không cho phép “làm trước – hợp thức hóa sau”. Phạm vi công việc và cơ sở giá trị phải được xác định rõ ngay từ đầu, và phải xuyên suốt toàn bộ báo cáo thẩm định giá. Trên thực tế, nhiều hồ sơ bị rủi ro khi kiểm tra, thanh tra không phải vì tính sai, mà vì xác định sai ngay từ điểm xuất phát.

• Đây là hàng rào pháp lý bảo vệ cả thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá.

II. NHỮNG SAI LẦM PHỔ BIẾN VỀ PHẠM VI CÔNG VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Không xác định rõ phạm vi công việc ngay từ đầu

Biểu hiện thường gặp trong hồ sơ

• Hợp đồng thẩm định giá ghi nhận chung chung;
• Không làm rõ mục đích thẩm định và đối tượng sử dụng kết quả;
• Báo cáo mở rộng nội dung vượt quá phạm vi đã thỏa thuận.

Bản chất sai lầm theo chuẩn mực

Chuẩn mực về phạm vi công việc yêu cầu thẩm định viên phải xác định rõ:

• Làm gì;
• Không làm gì;
• Và chịu trách nhiệm đến đâu.

Việc không xác lập rõ phạm vi khiến ranh giới trách nhiệm pháp lý bị xóa mờ.

Tình huống hồ sơ thực tế

Báo cáo thẩm định giá được lập cho mục đích tham khảo nội bộ, nhưng sau đó được sử dụng làm căn cứ tín dụng, trong khi phạm vi công việc ban đầu không được thiết kế cho mục đích này.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Xác định rõ ngay từ đầu:
  • Mục đích thẩm định giá;
  • Đối tượng sử dụng kết quả;
  • Phạm vi công việc cụ thể.
• Báo cáo không được mở rộng trách nhiệm ngoài phạm vi đã xác định.
• Nếu có thay đổi mục đích, phải điều chỉnh lại phạm vi công việc tương ứng.

2. Phạm vi công việc không phù hợp với mức độ rủi ro của mục đích thẩm định

Biểu hiện thường gặp

• Phạm vi thu thập thông tin và phân tích rất hạn chế;
• Nhưng kết quả lại được sử dụng cho mục đích tín dụng, đầu tư hoặc xử lý tài sản.

Bản chất sai lầm theo chuẩn mực

Chuẩn mực không yêu cầu mọi thẩm định giá đều phải có phạm vi giống nhau,
nhưng yêu cầu phạm vi công việc phải tương xứng với mức độ rủi ro của mục đích sử dụng kết quả.

Tình huống hồ sơ thực tế

Hồ sơ chỉ dựa trên thông tin do khách hàng cung cấp, nhưng kết quả lại được dùng làm căn cứ quyết định tài chính lớn.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Đối chiếu: mục đích thẩm định → mức độ rủi ro → phạm vi công việc cần thiết.
• Nếu phạm vi bị giới hạn:
  • Phải ghi rõ giới hạn;
  • Phải cảnh báo hệ quả khi sử dụng kết quả.

III. NHỮNG SAI LẦM PHỔ BIẾN VỀ CƠ SỞ GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH GIÁ

3. Không xác định rõ cơ sở giá trị thẩm định giá

Biểu hiện thường gặp

• Không nêu cơ sở giá trị trong báo cáo;
• Nêu mơ hồ, không nhất quán.

Bản chất sai lầm theo chuẩn mực

Chuẩn mực về cơ sở giá trị khẳng định:

• Không tồn tại “giá trị chung chung”;
• Mọi giá trị đều phải gắn với một cơ sở giá trị cụ thể.

Tình huống hồ sơ thực tế

Báo cáo không nêu rõ cơ sở giá trị, nhưng kết quả lại được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Xác định rõ cơ sở giá trị ngay từ đầu báo cáo.
• Cơ sở giá trị phải xuyên suốt:
  • Phân tích thị trường;
  • Lựa chọn phương pháp;
  • Kết luận giá trị.

4. Áp dụng cơ sở giá trị không phù hợp với mục đích thẩm định

Biểu hiện thường gặp

• Mục đích thanh lý nhưng phân tích theo giao dịch bình thường;
• Mục đích tín dụng nhưng giả định điều kiện đầu tư rủi ro cao.

Bản chất sai lầm theo chuẩn mực

Cơ sở giá trị phải phản ánh đúng bối cảnh sử dụng kết quả. Sai cơ sở giá trị đồng nghĩa với sai logic hình thành giá trị.

Tình huống hồ sơ thực tế

Báo cáo dùng logic thị trường đầu tư để xác định giá trị, nhưng lại được sử dụng cho mục đích xử lý tài sản trong điều kiện hạn chế.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Kiểm soát chuỗi logic: Mục đích thẩm định → Cơ sở giá trị → Cách tiếp cận → Kết luận.
• Không sử dụng một kết quả cho nhiều cơ sở giá trị khác nhau.

5. Cơ sở giá trị không nhất quán trong toàn bộ báo cáo

Biểu hiện thường gặp

• Phần đầu nêu một cơ sở giá trị;
• Phân tích và kết luận lại theo logic khác.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Rà soát báo cáo theo một trục xuyên suốt:
  • Cơ sở giá trị;
  • Hành vi thị trường giả định;
  • Phương pháp áp dụng.
• Không cho phép kết luận đi ngược lại logic cơ sở giá trị đã xác định.

IV. CHECKLIST KIỂM SOÁT PHẠM VI CÔNG VIỆC VÀ CƠ SỞ GIÁ TRỊ

Checklist dành cho thẩm định viên

☐ Mục đích thẩm định giá đã được xác định rõ chưa?

☐ Phạm vi công việc có phù hợp với mức độ rủi ro của mục đích không?

☐ Cơ sở giá trị đã được xác định rõ và xuyên suốt chưa?

☐ Kết luận có nhất quán với cơ sở giá trị không?

Checklist dành cho doanh nghiệp thẩm định giá

☐ Có quy trình xác lập và phê duyệt phạm vi công việc không?

☐ Có cơ chế kiểm soát việc mở rộng phạm vi ngoài hợp đồng?

☐ Có bước soát xét logic cơ sở giá trị trước khi phát hành báo cáo?

☐ Hồ sơ có đủ căn cứ để chứng minh phạm vi và cơ sở giá trị đã được xác lập đúng?

V. KẾT LUẬN 

Phạm vi công việc và cơ sở giá trị là hai điểm xuất phát quyết định tính hợp lệ của toàn bộ hồ sơ thẩm định giá. Khi hai yếu tố này bị xác định sai hoặc xác định hình thức, mọi phân tích kỹ thuật phía sau đều không còn khả năng bảo vệ.

Bài viết này cho thấy: 

• Nhiều rủi ro pháp lý trong thẩm định giá bắt nguồn từ những sai lầm tưởng chừng rất “cơ bản”.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2023), Luật Giá số 16/2023/QH15, được thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.
2. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá; Phạm vi công việc thẩm định giá; Cơ sở giá trị thẩm định giá; Hồ sơ thẩm định giá.
3. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
4. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập.
5. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
6. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 37/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
7. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
8. International Valuation Standards Council (IVSC) (2022), International Valuation Standards (IVS) – tài liệu tham khảo đối chiếu thông lệ quốc tế phục vụ đào tạo và thực hành thẩm định giá.