I. TỪ BÀI VIẾT TỔNG QUAN ĐẾN NỀN TẢNG ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

Trong bài viết “6 nhóm sai lầm phổ biến khi thẩm định giá theo chuẩn mực mới – Cách phòng tránh trong hồ sơ thẩm định giá thực tế”, nhóm sai lầm đầu tiên được nhấn mạnh không phải là sai lầm kỹ thuật, mà là sai lầm về đạo đức nghề nghiệp và tư duy hành nghề.

Thực tiễn cho thấy, rất nhiều hồ sơ thẩm định giá:

• Không sai công thức,
• Không thiếu dữ liệu,
• Nhưng vẫn mất khả năng bảo vệ khi bị kiểm tra, thanh tra.

Nguyên nhân sâu xa nằm ở việc tính độc lập, khách quan và trung thực không được thể hiện đúng cách trong hồ sơ. Đây cũng chính là lý do Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp (ban hành theo Thông tư 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính) được đặt ở vị trí nền tảng, chi phối toàn bộ hệ chuẩn mực mới.

II. QUY TẮC ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP – NỀN TẢNG CỦA HỆ CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ MỚI

Theo chuẩn mực mới, đạo đức nghề nghiệp không còn là tuyên bố mang tính nguyên tắc, mà là chuẩn kiểm soát hành vi nghề nghiệp thông qua hồ sơ thẩm định giá.

Điều này đồng nghĩa với việc:

• Thẩm định viên không cần nói mình độc lập,
• Mà phải chứng minh sự độc lập đó bằng cách lập luận, lựa chọn thông tin và xử lý giả định.

 Mọi dấu hiệu thỏa hiệp, né tránh rủi ro hay “làm đẹp” kết quả đều để lại dấu vết trong hồ sơ.

III. NHỮNG SAI LẦM PHỔ BIẾN VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP THEO CHUẨN MỰC MỚI

1. Đánh mất tính độc lập trong lập luận giá trị

Biểu hiện thường gặp trong hồ sơ

• Kết quả thẩm định giá có xu hướng “phù hợp” với mong muốn của bên yêu cầu;
• Các dữ liệu thị trường bất lợi bị loại bỏ hoặc làm mờ;
• Giả định được điều chỉnh theo hướng giảm rủi ro một cách thiếu căn cứ.

Bản chất sai lầm theo chuẩn mực

Chuẩn mực quy tắc đạo đức nghề nghiệp yêu cầu thẩm định viên:

• Độc lập trong tư duy;
• Khách quan trong phân tích;
• Không để áp lực kinh tế, quan hệ khách hàng hoặc kỳ vọng bên yêu cầu chi phối kết quả.

Sai lầm này không dễ nhận ra qua con số, mà thường thể hiện ở:

• Cách chọn dữ liệu;
• Cách diễn giải thông tin;
• Và cách kết nối các lập luận dẫn đến kết luận giá trị.

Tình huống hồ sơ thực tế

Phân tích thị trường cho thấy giao dịch giảm, thanh khoản thấp, nhưng kết luận giá trị vẫn cao hơn đáng kể so với các giao dịch so sánh, mà không có lập luận đủ mạnh để giải thích sự chênh lệch này.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Hồ sơ phải thể hiện rõ:
  • Nguồn thông tin và mức độ tin cậy;
  • Lý do lựa chọn hoặc loại bỏ dữ liệu.
• Không loại bỏ các phân tích bất lợi nếu chúng phản ánh đúng thị trường.
• Nếu kết luận đi ngược xu hướng thị trường, phải có giải trình rõ ràng và hợp lý.

2. Nhầm lẫn giữa “phục vụ khách hàng” và “bảo vệ kết quả thẩm định giá”

Biểu hiện thường gặp

• Né tránh việc nêu hạn chế của kết quả;
• Không cảnh báo rủi ro khi sử dụng báo cáo ngoài mục đích;
• Ưu tiên làm “hài lòng” khách hàng hơn là bảo vệ tính đúng đắn của kết quả.

Bản chất sai lầm theo chuẩn mực

Chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp không yêu cầu thẩm định viên làm hài lòng khách hàng, mà yêu cầu:

• Bảo vệ tính trung thực của kết quả thẩm định giá;
• Bảo vệ lợi ích công cộng và sự minh bạch của thị trường.

Việc không nêu hạn chế không phải là dịch vụ tốt, mà là tạo rủi ro pháp lý trực tiếp cho thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá.

Tình huống hồ sơ thực tế

Báo cáo thẩm định giá phục vụ mục đích tín dụng, nhưng không cảnh báo rủi ro liên quan đến tình trạng pháp lý chưa hoàn chỉnh của tài sản.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Báo cáo phải nêu rõ:
  • Mục đích thẩm định giá;
  • Đối tượng sử dụng kết quả;
  • Các hạn chế và cảnh báo quan trọng.
• Không cho phép sử dụng một báo cáo cho mục đích khác với mục đích đã xác định ban đầu.

3. Phụ thuộc tuyệt đối vào thông tin do bên yêu cầu thẩm định cung cấp

Biểu hiện thường gặp

• Sao chép hồ sơ pháp lý, kỹ thuật do khách hàng cung cấp;
• Không đối chiếu với khảo sát thực tế;
• Không đánh giá độ tin cậy của thông tin đầu vào.

Bản chất sai lầm theo chuẩn mực

Chuẩn mực không cấm sử dụng thông tin do bên yêu cầu cung cấp, nhưng yêu cầu thẩm định viên:

• Phải đánh giá mức độ tin cậy của thông tin;
• Không được coi thông tin đó là mặc nhiên đúng.

Tình huống hồ sơ thực tế

Hồ sơ pháp lý do khách hàng cung cấp đầy đủ giấy tờ, nhưng thực tế tài sản tồn tại tranh chấp hoặc hạn chế sử dụng chưa được phản ánh trong báo cáo.

Cách kiểm soát và phòng tránh

• Hồ sơ phải thể hiện:
  • Nguồn thông tin;
  • Khả năng kiểm tra, đối chiếu độc lập;
  • Các giả định liên quan đến thông tin không thể xác minh.
• Nếu không thể kiểm tra độc lập, phải:
  • Nêu rõ lý do;
  • Đánh giá ảnh hưởng của hạn chế đó đến kết quả giá trị.

IV. CHECKLIST KIỂM SOÁT ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP

Checklist dành cho thẩm định viên

☐ Phân tích và kết luận có phản ánh đúng diễn biến thị trường hay không?

☐ Các dữ liệu bất lợi có bị loại bỏ thiếu căn cứ không?

☐ Nguồn thông tin và mức độ tin cậy đã được thể hiện rõ chưa?

☐ Các giả định, hạn chế và rủi ro đã được nêu đầy đủ chưa?

• Chỉ cần một câu trả lời “không”, hồ sơ đã tiềm ẩn rủi ro về đạo đức nghề nghiệp.

Checklist dành cho doanh nghiệp thẩm định giá

☐ Có quy trình bảo đảm tính độc lập của thẩm định viên không?

☐ Có bước soát xét logic, ngoài soát xét kỹ thuật?

☐ Có cơ chế xử lý khi yêu cầu của khách hàng không phù hợp chuẩn mực?

☐ Hồ sơ có đủ dấu vết để chứng minh tính độc lập và khách quan?

• Theo chuẩn mực mới, sai phạm đạo đức không còn là lỗi cá nhân, mà là rủi ro quản trị của doanh nghiệp thẩm định giá.

V. KẾT LUẬN 

Sai lầm về đạo đức nghề nghiệp không bộc lộ bằng con số, mà bộc lộ bằng cách hình thành con số đó. Theo chuẩn mực mới, đây là nhóm sai lầm dễ bị soi nhất, bởi nó chi phối toàn bộ logic phía sau.

Bài viết này đặt nền móng cho chuỗi phân tích chuyên sâu về các sai lầm phổ biến khi thẩm định giá theo chuẩn mực mới.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2023), Luật Giá số 16/2023/QH15, được thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.
2. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá; Phạm vi công việc thẩm định giá; Cơ sở giá trị thẩm định giá; Hồ sơ thẩm định giá.
3. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
4. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập.
5. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
6. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 37/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
7. Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
8. International Valuation Standards Council (IVSC) (2022), International Valuation Standards (IVS) – tài liệu tham khảo đối chiếu thông lệ quốc tế phục vụ đào tạo và thực hành thẩm định giá.