“Khi quy trình được chuẩn hóa, rủi ro không còn là rào cản – mà trở thành động lực cho niềm tin và minh bạch.”
Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, mở ra giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ đối với hoạt động quản lý và giao dịch bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Những điều chỉnh trong khung pháp lý mới không chỉ nhằm siết chặt quản lý, mà còn hướng tới chuẩn hóa toàn bộ quy trình giao dịch, đưa thị trường tiến gần hơn tới chuẩn minh bạch của khu vực.
Từ giao dịch thủ công đến mô hình quản lý chuẩn hóa
Trong nhiều năm, giao dịch BĐS tại Việt Nam vẫn phụ thuộc vào mô hình thủ công: hồ sơ giấy, xác minh pháp lý rời rạc, và thiếu hệ thống theo dõi xuyên suốt. Điều này khiến quá trình mua bán tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh giá đất tăng nhanh và thông tin thị trường còn phân mảnh.
Luật mới yêu cầu các giao dịch phải minh bạch về pháp lý, tài chính và quyền sở hữu, đồng thời thực hiện qua sàn giao dịch được cấp phép. Cùng với đó, Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý đang được nghiên cứu, hướng tới việc đưa toàn bộ giao dịch “lên sàn” – tương tự mô hình chứng khoán.
Mục tiêu là xây dựng một cơ chế quản lý giao dịch tập trung, nơi mọi dữ liệu – từ hồ sơ đất đai, quy hoạch, thuế, đến công chứng – được liên thông và giám sát tự động. Đây là bước chuyển mang tính nền tảng để khắc phục tình trạng gian lận, “thổi giá”, hay tranh chấp kéo dài do thiếu minh bạch.
Tám mắt xích của một quy trình giao dịch chuẩn
Theo các chuyên gia pháp lý, một quy trình giao dịch BĐS chuẩn hóa theo luật mới cần đảm bảo tám bước then chốt:
(1) Kiểm tra pháp lý và quy hoạch của tài sản;
(2) Thẩm định sâu về quyền sở hữu, nghĩa vụ tài chính;
(3) Soạn thảo và đàm phán hợp đồng theo mẫu chuẩn;
(4) Công chứng và ký kết đúng thẩm quyền;
(5) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí;
(6) Bàn giao và xác nhận hiện trạng tài sản;
(7) Đăng ký biến động, sang tên giấy chứng nhận;
và (8) Giám sát hậu giao dịch, xử lý phát sinh.
Việc chuẩn hóa này giúp các bên liên quan – từ chủ đầu tư, sàn môi giới đến người mua – có chung một “ngôn ngữ pháp lý”, đồng thời tạo điều kiện để quy trình giao dịch điện tử sau này có thể tích hợp, rút ngắn thời gian xử lý.
Rủi ro pháp lý vẫn là “điểm mù” lớn nhất
Dù khung luật đã rõ ràng hơn, thực tế cho thấy rủi ro pháp lý vẫn là điểm yếu cố hữu trong nhiều giao dịch BĐS. Phổ biến nhất là tình trạng mua bán tài sản chưa đủ điều kiện, đất nằm trong quy hoạch, hoặc dự án chưa có giấy phép xây dựng.
Không ít doanh nghiệp huy động vốn trá hình qua hình thức “đặt chỗ” hay “giữ suất” – những khái niệm không được pháp luật công nhận, dẫn đến tranh chấp kéo dài.
Một rủi ro khác là thực hiện hợp đồng “hai giá” để né thuế, gây thất thu ngân sách và khiến hợp đồng dễ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Cùng với đó, giả mạo hồ sơ, chữ ký số và thiếu liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý khiến quy trình xác minh quyền sở hữu kéo dài và khó kiểm soát.
Các chuyên gia nhận định, trong giai đoạn đầu áp dụng luật mới, doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân sẽ phải thích ứng nhanh với quy trình pháp lý chặt chẽ hơn, đồng thời đầu tư vào năng lực kiểm soát rủi ro nội bộ.
Ba trụ cột để bịt lỗ hổng giao dịch
Theo hướng dẫn của nhiều chuyên gia trong ngành, việc chuẩn hóa giao dịch BĐS cần dựa trên ba trụ cột chính: pháp lý – công nghệ – tổ chức.
Về pháp lý, doanh nghiệp nên xây dựng quy trình nội bộ (SOP) rõ ràng, chuẩn hóa hợp đồng mẫu, và chỉ giao dịch khi tài sản đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng là công cụ bảo vệ người mua hữu hiệu và cần được áp dụng nghiêm túc.
Về công nghệ, xu hướng là chuyển sang giao dịch điện tử có mã định danh, sử dụng chữ ký số và lưu trữ dữ liệu trên nền tảng an toàn. Hệ thống này cho phép kết nối thông tin từ cơ quan đất đai, thuế, công chứng và ngân hàng, giúp giảm thiểu gian lận và tăng tốc xử lý hồ sơ. Một số địa phương đã bắt đầu thí điểm mô hình này với kết quả tích cực.
Về tổ chức, các doanh nghiệp môi giới và chủ đầu tư cần có bộ phận pháp chế – kiểm soát rủi ro chuyên trách, thường xuyên cập nhật luật và đào tạo nhân sự. Đối với sàn giao dịch, việc áp dụng chuẩn quản lý chất lượng (ví dụ ISO hoặc quy trình kiểm toán nội bộ) sẽ giúp tăng độ tin cậy và giảm rủi ro pháp lý.
Thách thức chuyển đổi và hướng đi dài hạn
Việc chuẩn hóa quy trình giao dịch là bước tiến tất yếu, nhưng không dễ dàng. Chi phí chuyển đổi số, thiếu hạ tầng dữ liệu quốc gia, và hạn chế nhân lực pháp lý – công nghệ đang là ba nút thắt chính.
Tuy nhiên, nếu thực hiện hiệu quả, lợi ích mang lại rất lớn: giảm thiểu tranh chấp, rút ngắn thời gian giao dịch, tăng niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời giúp cơ quan quản lý kiểm soát thị trường minh bạch hơn.
Các chuyên gia cho rằng, mục tiêu của giai đoạn 2025–2030 không chỉ là chuẩn hóa quy trình nội bộ của doanh nghiệp, mà còn chuẩn hóa toàn hệ thống giao dịch quốc gia – nơi mọi thông tin về quyền sở hữu, giá trị, quy hoạch và thuế đều được cập nhật trực tuyến và truy xuất theo thời gian thực.
Minh bạch để phát triển bền vững
Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng, nhưng sự bền vững chỉ có thể đạt được khi mỗi giao dịch được thực hiện minh bạch và đúng chuẩn pháp lý. Luật mới không chỉ đặt ra nghĩa vụ, mà còn mở ra cơ hội để ngành BĐS chuyển mình sang mô hình quản trị chuyên nghiệp hơn – tương thích với chuẩn mực quốc tế.
Chuẩn hóa quy trình giao dịch chính là bước đi chiến lược để tái tạo niềm tin – nền tảng cốt lõi cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam.
