I. BỐI CẢNH VÀ YÊU CẦU MỚI ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ
Luật Giá năm 2023 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý hoạt động thẩm định giá theo hướng minh bạch, chuẩn hóa và tăng trách nhiệm giải trình. Trên cơ sở đó, năm 2024, Bộ Tài chính đã ban hành đồng bộ hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam mới thông qua các Thông tư số 30, 31, 32, 36, 37 và 42/2024/TT-BTC.
Điểm thay đổi căn bản của hệ chuẩn mực mới không nằm ở hình thức báo cáo, mà nằm ở:
- Cách xác lập phạm vi công việc và cơ sở giá trị;
- Cách thu thập, phân tích và sử dụng thông tin;
- Cách lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá;
- Và đặc biệt là cách hình thành, giải trình và bảo vệ kết quả giá trị.
Trong thực tế triển khai, nhiều sai sót phát sinh không phải do thiếu kiến thức kỹ thuật, mà do:
- Áp dụng chuẩn mực mới bằng tư duy làm nghề cũ;
- Coi chuẩn mực như yêu cầu hình thức, thay vì chuẩn kiểm soát rủi ro nghề nghiệp.
Từ việc tổng hợp thực tiễn hồ sơ và phân tích các chuẩn mực mới, có thể nhận diện 6 nhóm sai lầm phổ biến. Việc nhận diện sớm và phòng tránh các nhóm sai lầm này có ý nghĩa then chốt đối với chất lượng hồ sơ thẩm định giá và khả năng bảo vệ kết quả khi bị kiểm tra, thanh tra. Đây cũng chính là nền tảng để triển khai các bài viết chuyên sâu trong chuỗi nội dung tiếp theo.
II. 06 NHÓM SAI LẦM PHỔ BIẾN KHI ÁP DỤNG CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ MỚI
Nhóm 1: Sai lầm về đạo đức nghề nghiệp và tư duy hành nghề
(liên quan Chuẩn mực về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp – Thông tư 30/2024/TT-BTC)
Sai lầm phổ biến nhất không nằm ở phép tính, mà nằm ở tư duy hành nghề. Các biểu hiện thường gặp gồm:
- Đánh mất tính độc lập trong lập luận;
- Né tránh các phân tích bất lợi;
- Điều chỉnh giả định để “giữ kết quả”.
Phòng tránh trong hồ sơ thực tế đòi hỏi:
- Thể hiện rõ nguồn thông tin và mức độ phụ thuộc;
- Ghi nhận đầy đủ các giả định, hạn chế và rủi ro;
- Không loại bỏ các phân tích bất lợi nếu có căn cứ thị trường.
Đạo đức nghề nghiệp không nằm ở lời cam kết, mà nằm trong cách lập luận được thể hiện trong hồ sơ.
Nhóm 2: Sai lầm trong xác lập phạm vi công việc và cơ sở giá trị
(liên quan Chuẩn mực về Phạm vi công việc và Cơ sở giá trị – Thông tư 30/2024/TT-BTC)
Nhiều hồ sơ thẩm định giá gặp rủi ro do:
- Không xác định rõ phạm vi công việc ngay từ đầu;
- Áp dụng cơ sở giá trị không phù hợp với mục đích thẩm định;
- Thiếu nhất quán giữa cơ sở giá trị và kết luận.
Cách phòng tránh là:
- Xác định rõ mục đích thẩm định, đối tượng sử dụng kết quả;
- Lựa chọn cơ sở giá trị phù hợp và xuyên suốt toàn bộ báo cáo;
- Không sử dụng một kết quả cho nhiều mục đích khác nhau.
Sai cơ sở giá trị đồng nghĩa với sai toàn bộ kết quả, dù kỹ thuật tính toán đúng.
Nhóm 3: Sai lầm trong thu thập và phân tích thông tin
(liên quan Chuẩn mực Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá – Thông tư 31/2024/TT-BTC)
Sai lầm phổ biến là thu thập thông tin để “đủ hồ sơ”, nhưng không:
- Đánh giá độ tin cậy;
- Phân tích mức độ phù hợp;
- Gắn thông tin với lập luận giá trị.
Cách phòng tránh trong hồ sơ là:
- Phân loại rõ thông tin sử dụng và thông tin tham khảo;
- Đánh giá mức độ phù hợp của từng nguồn;
- Lưu đầy đủ bằng chứng thu thập và phân tích trung gian.
Thông tin không phù hợp nguy hiểm hơn không có thông tin.
Nhóm 4: Sai lầm trong lựa chọn và áp dụng cách tiếp cận thẩm định giá
(liên quan 3 Chuẩn mực: Cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập – Thông tư 32/2024/TT-BTC)
Nhiều sai lầm phát sinh khi:
- Lựa chọn cách tiếp cận theo thói quen;
- Áp dụng khi không đủ điều kiện dữ liệu;
- Hòa giải kết quả bằng trung bình cơ học.
Cách phòng tránh là:
- Lựa chọn cách tiếp cận dựa trên bản chất hình thành giá trị và hành vi thị trường;
- Đánh giá điều kiện áp dụng trước khi sử dụng;
- Giải thích rõ lý do lựa chọn hoặc không lựa chọn từng cách tiếp cận.
Chọn sai cách tiếp cận khiến mọi phép tính phía sau mất ý nghĩa chuẩn mực.
Nhóm 5: Sai lầm khi thẩm định giá doanh nghiệp và tài sản vô hình
(liên quan Chuẩn mực Thẩm định giá doanh nghiệp – Thông tư 36/2024/TT-BTC và Chuẩn mực Thẩm định giá tài sản vô hình – Thông tư 37/2024/TT-BTC)
Các sai lầm thường gặp gồm:
- Định giá doanh nghiệp như tổng tài sản;
- Không làm rõ giả định hoạt động liên tục;
- Định giá tài sản vô hình dựa trên cảm tính, thiếu căn cứ dòng thu nhập.
Cách phòng tránh là:
- Phân tích mô hình kinh doanh và khả năng tạo dòng tiền;
- Xác định rõ tuổi đời kinh tế và rủi ro;
- Chỉ ghi nhận giá trị tài sản vô hình khi chứng minh được lợi ích kinh tế.
Không phải mọi “ý tưởng hay” đều là tài sản có giá trị thẩm định.
Nhóm 6: Sai lầm trong thẩm định giá bất động sản và kiểm soát hồ sơ
(liên quan Chuẩn mực Thẩm định giá bất động sản – Thông tư 42/2024/TT-BTC)
Sai lầm phổ biến là:
- Bỏ qua hoặc làm hình thức phân tích pháp lý, quy hoạch và Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use – HBU);
- Lạm dụng phương pháp so sánh hoặc thặng dư;
- Hồ sơ không đủ để bảo vệ kết quả.
Cách phòng tránh là:
- Phân tích đầy đủ pháp lý, quy hoạch và HBU;
- Lựa chọn phương pháp phù hợp với điều kiện thực tế;
- Xây dựng hồ sơ thẩm định giá như bằng chứng pháp lý, không chỉ là tài liệu lưu trữ.
Hồ sơ yếu là nguyên nhân trực tiếp khiến báo cáo mất khả năng tự bảo vệ.
III. KẾT LUẬN VÀ HƯỚNG PHÂN TÍCH TIẾP THEO
Hệ thống chuẩn mực thẩm định giá mới ban hành năm 2024 đã chuyển trọng tâm từ “làm đúng quy trình” sang “làm đúng bản chất nghề nghiệp”. Sáu nhóm sai lầm nêu trên phản ánh những rủi ro phổ biến nhất khi thẩm định viên và doanh nghiệp chưa kịp chuyển đổi tư duy theo chuẩn mực mới.
Việc nhận diện và phòng tránh các nhóm sai lầm này không chỉ giúp:
- Nâng cao chất lượng hồ sơ;
- Tăng khả năng giải trình;
- Giảm rủi ro pháp lý;
mà còn là nền tảng để chuẩn hóa hoạt động thẩm định giá trong bối cảnh Luật Giá 2023 đã có hiệu lực.
Trong các bài viết tiếp theo sẽ tiếp tục đi sâu phân tích từng nhóm sai lầm, gắn với:
- Chuẩn mực cụ thể;
- Tình huống hồ sơ thực tế;
- Và checklist kiểm soát tương ứng cho thẩm định viên và doanh nghiệp.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2023), Luật Giá số 16/2023/QH15, được thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá; Phạm vi công việc thẩm định giá; Cơ sở giá trị thẩm định giá; Hồ sơ thẩm định giá.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 37/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
- International Valuation Standards Council (IVSC) (2022), International Valuation Standards (IVS) – tài liệu tham khảo đối chiếu thông lệ quốc tế phục vụ đào tạo và thực hành thẩm định giá.
