I. KHI BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG CHỈ LÀ “ĐẤT + NHÀ”, MÀ LÀ MỘT TẬP HỢP QUYỀN, RÀNG BUỘC VÀ KỊCH BẢN SỬ DỤNG
Trong thực tiễn thẩm định giá, bất động sản là nhóm tài sản được thẩm định nhiều nhất nhưng cũng là nhóm dễ phát sinh rủi ro nhất. Không ít hồ sơ có đầy đủ phương pháp, số liệu rõ ràng, nhưng khi bị soát xét vẫn không đứng vững, bởi giá trị được xây dựng trên những giả định sử dụng không hợp pháp, không khả thi hoặc không được thị trường chấp nhận.
Trong bài viết tổng quan “6 nhóm sai lầm phổ biến khi thẩm định giá theo chuẩn mực mới – Cách phòng tránh trong hồ sơ thẩm định giá thực tế”, nhóm sai lầm liên quan đến thẩm định giá bất động sản và kiểm soát hồ sơ được xem là nhóm khép chuỗi, nơi mọi sai lệch ở các bước trước (đạo đức nghề nghiệp, phạm vi công việc, thông tin, cách tiếp cận) bộc lộ rõ nhất.
Chuẩn mực Thẩm định giá bất động sản, ban hành theo Thông tư 42/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính, nhấn mạnh một nguyên tắc xuyên suốt:
Giá trị bất động sản chỉ tồn tại khi gắn với quyền hợp pháp và khả năng sử dụng thực tế trong điều kiện thị trường cụ thể.
II. BẢN CHẤT CỦA CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Theo chuẩn mực mới, bất động sản được tiếp cận như một chỉnh thể, bao gồm:
- quyền sử dụng và quyền sở hữu gắn liền với tài sản;
- các ràng buộc pháp lý và quy hoạch;
- khả năng khai thác, phát triển trong thực tế;
- hành vi thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Một yêu cầu trọng tâm của chuẩn mực là phải phân tích Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use) như trục xuyên suốt hình thành giá trị, chứ không phải một nội dung mang tính mô tả hình thức.
Nói cách khác, chuẩn mực kiểm soát kịch bản sử dụng làm nền cho giá trị, trước khi kiểm soát phương pháp và con số.
III. NHỮNG SAI LẦM PHỔ BIẾN TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Nhận diện sai đối tượng và quyền đối với bất động sản
Biểu hiện thường gặp
- Không làm rõ đang thẩm định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình hay tổ hợp quyền;
- Không phân biệt thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng và các hạn chế pháp lý.
Tình huống hồ sơ thực tế
Báo cáo kết luận “giá trị bất động sản” nhưng không nêu rõ quyền sử dụng đất có thời hạn, dẫn đến việc kết quả bị hiểu và sử dụng sai mục đích.
Cách kiểm soát và phòng tránh
- Xác định rõ ngay từ đầu:
- đối tượng thẩm định giá;
- loại quyền và thời hạn quyền;
- các hạn chế pháp lý (nếu có).
- Không sử dụng kết quả cho quyền khác với quyền đã được xác định trong hồ sơ.
2. Phân tích pháp lý và quy hoạch mang tính hình thức
Biểu hiện thường gặp
- Chỉ liệt kê hồ sơ pháp lý, quy hoạch;
- Không phân tích tác động của quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng đến khả năng khai thác và giá trị.
Cách kiểm soát và phòng tránh
- Phân tích pháp lý phải trả lời được: bất động sản được sử dụng đến đâu và bị hạn chế bởi yếu tố nào.
- Phân tích quy hoạch phải gắn với:
- khả năng sử dụng thực tế;
- chi phí phát sinh;
- rủi ro kèm theo.
Pháp lý và quy hoạch không phải phụ lục, mà là điểm xuất phát của giá trị.
3. Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất mang tính hình thức
Biểu hiện thường gặp
- Nội dung sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất chỉ được ghi như một câu mô tả;
- Không kiểm tra đầy đủ các điều kiện cần thiết.
Tình huống hồ sơ thực tế
Giả định phương án phát triển vượt quy hoạch hoặc không khả thi về tài chính nhưng vẫn được dùng làm cơ sở định giá.
Cách kiểm soát và phòng tránh
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải được thực hiện tuần tự qua bốn bước:
- hợp pháp;
- khả thi về kỹ thuật;
- khả thi về tài chính;
- mang lại giá trị cao nhất.
Không sử dụng bất kỳ phương án nào nếu không đáp ứng đầy đủ các bước trên.
4. Lạm dụng phương pháp so sánh khi dữ liệu thị trường không phù hợp
Biểu hiện thường gặp
- Thị trường ít giao dịch nhưng vẫn áp dụng phương pháp so sánh;
- Mẫu so sánh khác biệt lớn về mục đích sử dụng, vị trí, điều kiện pháp lý.
Cách kiểm soát và phòng tránh
- Trước khi áp dụng cần đánh giá:
- mức độ hoạt động của thị trường;
- tính đại diện của dữ liệu.
- Không áp dụng phương pháp so sánh chỉ vì “quen tay”.
5. Lạm dụng phương pháp thặng dư khi thiếu dữ liệu đáng tin cậy
Biểu hiện thường gặp
- Doanh thu giả định cao;
- Chi phí phát triển không được kiểm soát;
- Không phân tích rủi ro và độ nhạy.
Cách kiểm soát và phòng tránh
- Chỉ áp dụng phương pháp thặng dư khi:
- có căn cứ xác định doanh thu;
- có căn cứ xác định chi phí;
- có phân tích rủi ro và các giả định trọng yếu.
- Ghi nhận rõ các giả định và hạn chế trong hồ sơ.
6. Áp dụng phương pháp thu nhập nhưng bỏ qua rủi ro vận hành
Biểu hiện thường gặp
- Giả định dòng thu nhập ổn định;
- Không xem xét tỷ lệ trống, chi phí quản lý, biến động thị trường.
Cách kiểm soát và phòng tránh
- Dòng thu nhập phải phản ánh:
- điều kiện khai thác thực tế;
- rủi ro vận hành;
- bối cảnh thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- Tránh “lý tưởng hóa” mô hình thu nhập.
7. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản không đủ để bảo vệ kết quả
Biểu hiện thường gặp
- Thiếu tài liệu pháp lý, quy hoạch;
- Thiếu giải trình giả định và lựa chọn phương pháp;
- Không lưu vết các quyết định nghề nghiệp quan trọng.
Cách kiểm soát và phòng tránh
- Hồ sơ phải lưu đầy đủ:
- pháp lý và quy hoạch;
- phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất;
- dữ liệu thị trường;
- mô hình tính toán và giả định;
- biên bản kiểm soát nội bộ.
- Hồ sơ phải cho phép truy xuất lại toàn bộ logic hình thành giá trị.
IV. CHECKLIST KIỂM SOÁT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO CHUẨN MỰC MỚI
Checklist dành cho thẩm định viên
☐ Đã xác định rõ đối tượng và quyền thẩm định giá chưa?
☐ Phân tích pháp lý và quy hoạch có tác động trực tiếp đến giá trị không?
☐ Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có hợp pháp, khả thi và hiệu quả không?
☐ Phương pháp áp dụng có phù hợp với dữ liệu và điều kiện thị trường không?
Checklist dành cho doanh nghiệp thẩm định giá
☐ Có quy trình kiểm soát pháp lý và phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không?
☐ Có bước soát xét logic trước khi phê duyệt báo cáo không?
☐ Có yêu cầu lưu vết đầy đủ các giả định và quyết định nghề nghiệp không?
☐ Hồ sơ có đủ căn cứ để giải trình khi bị kiểm tra, thanh tra không?
V. KẾT LUẬN – KHÉP LẠI CHUỖI “SAI LẦM PHỔ BIẾN THEO CHUẨN MỰC MỚI”
Thẩm định giá bất động sản là nơi mọi sai lầm tích tụ và bộc lộ rõ nhất. Khi giá trị được xây dựng trên:
- quyền không rõ ràng,
- kịch bản sử dụng không hợp pháp hoặc không khả thi,
- và hồ sơ thiếu khả năng giải trình,
thì dù phương pháp có đúng công thức, kết quả vẫn không đứng vững theo chuẩn mực mới.
Bài viết này khép lại chuỗi “Sai lầm phổ biến khi thẩm định giá theo chuẩn mực mới”, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu cốt lõi của chuẩn mực mới:
thẩm định giá không chỉ là tính toán, mà là quá trình xây dựng và bảo vệ logic hình thành giá trị.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2023), Luật Giá số 16/2023/QH15, được thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá; Phạm vi công việc thẩm định giá; Cơ sở giá trị thẩm định giá; Hồ sơ thẩm định giá.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 31/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 37/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
- Bộ Tài chính (2024), Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
- International Valuation Standards Council (IVSC) (2022), International Valuation Standards (IVS) – tài liệu tham khảo đối chiếu thông lệ quốc tế phục vụ đào tạo và thực hành thẩm định giá.
