Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, pháp lý dự án là yếu tố cốt lõi quyết định tính an toàn của giao dịch, quyền lợi của khách hàng và uy tín của nhà môi giới. Bối cảnh thị trường thời gian qua đã cho thấy nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng: dự án chưa được giao đất hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính nhưng đã huy động vốn; dự án nhà ở hình thành trong tương lai chưa nghiệm thu phần móng nhưng đã bán; dự án “đắp chiếu” do vướng pháp lý đất đai hoặc môi trường; thậm chí trường hợp bị thu hồi, đình chỉ thi công kéo dài. 

Với sàn giao dịch và môi giới, việc cung cấp thông tin không chính xác hoặc giới thiệu dự án chưa đủ điều kiện có thể bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, gây thiệt hại tài chính và ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín nghề nghiệp. Trong khi đó, các luật mới như Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đều siết chặt yêu cầu công khai, minh bạch thông tin pháp lý dự án. Điều này khiến việc kiểm tra pháp lý trở thành bước không thể bỏ qua trước khi triển khai bán hàng.

Để đảm bảo tuân thủ pháp luật và giảm thiểu rủi ro, môi giới và sàn giao dịch cần rà soát bảy nhóm pháp lý quan trọng:

1. Hồ sơ pháp lý đất đai 

Theo Luật Đất đai 2024, Hồ sơ pháp lý đất đai bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, tình trạng quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất. Đây là cơ sở xác định quyền sử dụng hợp pháp của chủ đầu tư. 

2. Hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư

Theo Luật Đầu tư 2020, đảm bảo dự án được phê duyệt đúng mục tiêu, quy mô và tiến độ triển khai. 

3. Hồ sơ quy hoạch

Theo Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng sửa đổi 2020, bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500; những văn bản này cho thấy dự án được triển khai đúng định hướng quy hoạch đã được phê duyệt. 

4. Hồ sơ xây dựng

Liên quan đến xây dựng, gồm giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, báo cáo đánh giá tác động môi trường và các hồ sơ nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Đây là căn cứ đánh giá sự hợp lệ và tính an toàn của công trình. 

5. Hồ sơ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh 

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023; pháp luật quy định dự án chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi hoàn thành đầy đủ hồ sơ về đất đai, đầu tư, xây dựng và đáp ứng các điều kiện theo loại hình bất động sản. 

6. Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Luật Nhà ở 2023, bao gồm nghiệm thu phần móng, văn bản thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan nhà nước, bảo lãnh ngân hàng và mẫu hợp đồng mua bán phù hợp pháp luật. 

7. Công khai thông tin dự án

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, tiến độ thực hiện, sản phẩm đưa vào kinh doanh và các hồ sơ liên quan; môi giới chỉ được sử dụng thông tin đã công khai hợp pháp và không được tự ý “thêm thắt” các cam kết vượt quá hồ sơ.

Ngoài bảy nhóm pháp lý cần kiểm tra, môi giới và sàn giao dịch cần áp dụng quy trình sáu bước để kiểm tra pháp lý dự án một cách bài bản. Bước đầu tiên là thu thập đầy đủ hồ sơ pháp lý từ chủ đầu tư, ưu tiên bản gốc hoặc bản sao chứng thực có mã QR để đảm bảo tính xác thực. Bước thứ hai là đối chiếu hồ sơ với quy định tại các luật hiện hành gồm Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 để đánh giá tính hợp lệ. Bước ba là tra cứu thông tin dự án trên cổng thông tin Sở Xây dựng, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hoặc cổng công khai dự án theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhằm đảm bảo hồ sơ chủ đầu tư cung cấp trùng khớp với thông tin công khai. Bước thứ tư là kiểm tra bản gốc các loại giấy tờ pháp lý trước khi triển khai bán hàng để tránh trường hợp sử dụng hồ sơ bị chỉnh sửa. Bước năm là lập báo cáo pháp lý nội bộ và danh sách các vấn đề pháp lý tiềm ẩn để đánh giá mức độ rủi ro của dự án. Cuối cùng, bước sáu là công bố thông tin minh bạch đến khách hàng, chỉ sử dụng tài liệu đã được kiểm chứng, đúng quy định và phù hợp nội dung pháp lý dự án.

Có thể thấy, việc kiểm tra pháp lý dự án trước khi giới thiệu cho khách hàng không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là chuẩn mực hành nghề của môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Khi hệ thống pháp luật BĐS ngày càng siết chặt, đặc biệt từ năm 2025 trở đi, việc tuân thủ đầy đủ bảy nhóm pháp lý và quy trình sáu bước sẽ giúp môi giới và sàn giao dịch nâng cao chất lượng tư vấn, xây dựng uy tín, bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro trong mọi giao dịch. Đây là nền tảng quan trọng để phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững.

Tài liệu tham khảo

Luật Đầu tư 2020.

Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Luật Nhà ở 2023.

Luật Đất đai 2024.

Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng.